Immobilier : qu’est-ce que je rate dans le calcul de rentabilité ?

Le post soulève une question importante sur la différence entre rentabilité brute et après financement dans l'immobilier.

Bonjour, J’ai bien lu le wiki, mais il me reste une question sur l’investissement immobilier. Dans un exemple simple : un bien à 100 k€ loué 500 €/mois, on est autour de 5–6 % brut. Avec un crédit à 3 %, une fois les intérêts payés, la rentabilité semble assez faible. Là où je doute, c’est sur la notion de capital investi : si je mets 10 k€ d’apport, est-ce que l’on ne devrait pas raisonner sur ces 10 k€ plutôt que sur 100 k€, puisque le reste est financé par la banque ? J’ai l’impression que l’intérêt principal de l’immobilier réside dans cet effet de levier, qui serait très risqué en bourse mais plus « acceptable » ici. Je suppose qu’il y a un biais dans ce raisonnement. Lequel ? Merci pour vos avis.