Invest locatif vs PEA : dans le contexte actuel, l’effet de levier vaut-il encore le coup ?

Le post compare les rendements d'un investissement locatif et d'un PEA avec levier, en montrant que le taux de 3,5% sur un PEA avec effet de levier offre des rendements plus stables et moins risqués que le locatif.

Hello, De formation école de commerce (spé finance), l’effet de levier faisait partie des grands classiques qu’on nous expliquait sans cesse. Et honnêtement, j’y crois : utiliser l’argent qu'on n'a pas (celle de la banque), pour créer de la valeur et s'enrichir, c’est censé être imbattable. Aujourd’hui en CDI, je peux l’activer… donc je regarde sérieusement comment le mettre en pratique Sauf que quand j’ai fait quelques projections et que j’ai comparé avec le rendement d'un PEA… ça m’a vite refroidi **Cas concret : investissement locatif en province** * Bien ≈ 80k€ à Clermont-Ferrand (pour ne pas impacter ma capacité d’emprunt pour l'achat de la RP) * Apport : 10k€ * Crédit : 25 ans, **taux 3,5 % hors assurance** * Hypothèses : * Le bien prend 2 %/an (*moyenne sur les 25 dernières années en France*) * Loyer initial 450 €/mois, augmente de 1,9 %/an (*moyenne IRL sur la même période*) Dans 25 ans : * Valeur estimée du bien ≈ 131k€ * Loyer ≈ 720 €/mois **C'est génial ! Et si on parle Cash Flow ?!** Problématique : aujourd’hui, trouver un bien qui s’autofinance ou qui sort un vrai cash flow positif, c’est très compliqué. Dans ma simulation, j'estime qu'il faudrait injecter **en moyenne chaque mois** un complément de trésorerie compris **entre 100 et 200 €** (plutôt proche de 200 € au début, puis qui baisse avec la revalorisation des loyers) pour équilibrer le projet. **C'est embêtant tout de même cet effort d'épargne mensuel.** **Et si je mettais ça sur un PEA ?** Avec les mêmes paramètres financiers : 10k€ de départ + **150 €/mois investis** (qui correspond à la moyenne du complément à injecter chaque mois dans le locatif, soit entre 100 et 200 € selon les années), rendement moyen net estimé à 6 %/an (ETF World) Au bout de 25 ans : * Capital ≈ 141k€ * Revenu potentiel ≈ 700 €/mois Soit quasiment la même performance… sauf que là, pas de dettes, pas de travaux, pas d’impayés, pas de galères de gestion. **Conclusion (pour l’instant)** Avec un tau